Die Zeiten des Handschlages und der mündlichen Absprache für den Abschluss eines größeren Geschäftes dürften in unserer heutigen Zeit endgültig vorbei sein. Wer dennoch so leichtsinnig handelt, dem ist nicht mehr zu helfen.
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Auf der ersten Seite sollten folgende Angaben stehen:
Also Name, Anschrift und eventuell noch die Telefonnummer. 2) Genaue Benennung von Art und Lage des Bauvorhabens: z.B.: Neubau eines Einfamilienhauses in 56220 Kettig, Neubaugebiet: "Im Wiesengrund", Flur 13, Flurstück 120/3 3) Gegenstand der Leistung: z.B.: Erd- und Rohbauarbeiten gemäß Leistungsverzeichnis |
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Legen Sie die Grundlagen, bzw. die Bestandteile des Vertrages fest. Dabei sollten Sie die Reihenfolge beachten. Die Reihenfolge regelt im Fall eines Gerichtsverfahrens die Wertigkeit. Zum Beispiel: 1) Die textlichen Bestimmungen dieses Vertrages 2) Die Baubeschreibung (wenn vorhanden) 3) Das Leistungsverzeichnis der Ausschreibung (hoffentlich vorhanden) 4) Das Angebot des Auftragnehmers mit Datumsangabe 5) Die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorliegenden Bauzeichnungen, der Wärmeschutznachweis und die Gesamtstatik 6) Die allgemeines Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B), die allgemeinen technischen Vertragsbedingungen von Bauleistungen (VOB/C), jeweils in neuester Fassung. 7) Alle einschlägigen technischen Vorschriften für die jeweiligen Leistung nach neuestem Stand |
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Festlegung der Ausführungstermine und Vertragsstrafen Es macht wenig Sinn, den Auftragnehmer mit besonders engen Terminen zu knebeln. Die Erfahrung zeigt, dass Arbeiten unter starkem Zeitdruck die Qualität der Ausführung erheblich beeinflussen kann. Die Zeit, die Sie dann "gewonnen" haben, können Sie schnell wieder für die Mängelbeseitigung verlieren. Aber ohne verbindliche Termine ist am Bau keine verlässliche Zeitplanung für die nachfolgende Arbeiten möglich. Nachfolgend ein Beispiel für ein Einfamilienhaus, voll unterkellert, Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss, ca. 10 m x 12 m : Der Baubeginn: Voraussetzungen für den Baubeginn ist die Finanzierungsbestätigung und die Baugenehmigung. Der Baubeginn sollte spätestens 4 Wochen nach schriftlicher Aufforderung durch den Auftraggeber erfolgen . Um spätere Streitereien zu vermeiden sollte der Auftragnehmer seinen Baubeginn dem Auftraggeber schriftlich mitteilen. Ein Zwischentermin: Ein sinnvoller Zwischentermin ist "Fertig zum Aufschlagen des Dachstuhls". Nur so können Sie die Anfangstermine für die Zimmerer- und Dachdeckerarbeiten vernünftig bestimmen. Wegen den erforderlichen Schutzgerüsten sollten spätestens zu diesem Zeitpunkt die Arbeitsräume verfüllt sein. Zwischentermin für unser Beispiel: spätestens nach 30 Arbeitstagen Der Fertigstellungstermin: Alle beauftragten Leistungen müssen vom Auftragnehmer erbracht sein. Damit ist auch die komplette Räumung der Baustelle durch den Auftragnehmer gemeint, einschließlich Bauschuttbeseitigung, Abbau des Baukrans und Beseitigung aller eventuellen Mängel. Fertigstellungstermin für unser Beispiel: spätestens nach 40 Arbeitstagen Die Vertragsstrafe: Ohne dem Druckmittel der Vertragsstrafe sind Sie dem Bauunternehmer mehr oder weniger ausgeliefert. Ohne Vertragsstrafe werden sehr oft alle vereinbarten Termine überschritten. Grund hierfür: Meist kleinere Bauunternehmer nehmen wegen der schlechten Konjunkturlage alle Aufträge an, können aber nicht alle Baustellen wie erforderlich besetzen. Dann wird erst diejenige Baustelle bedient, bei der Vertragsstrafen drohen. Die Höhe der Vertragsstrafen sollten folgende Angaben nicht überschreiten, da Sie sonst vor Gericht keine Chance hätten. Höhe der Vertragsstrafe pro Werktag: 0,3% der Auftragssumme, jedoch insgesamt höchstens 10% der Auftragssumme. Schlechtwettertage oder sonstige, nicht selbstverschuldete Behinderungen sind dem Auftraggeber vom Auftragnehmer schriftlich mitzuteilen. Ansonsten können diese bei eventuellen Vertragsstrafen nicht berücksichtigt werden. |
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Sehr oft wird in den Verträgen die Klärung der Verkehrssicherungspflicht vergessen. Die Verkehrssicherungspflicht, sowie die Einhaltung aller Unfallverhütungsvorschriften ist normalerweise Aufgabe des Auftragsnehmers. Aus versicherungsrechtlichen Gründen sollte dies aber ausdrücklich im Vertrag festgehalten werden. Nach geltender Rechtssprechung ist derjenige, der ein Grundstück oder ein Gebäude Dritten gegenüber auch unbeabsichtigt zugänglich macht, verpflichtet dafür zu sorgen, dass diese Dritten keine Schäden durch vorhersehbare Gefahren erleiden. Diese sogenannte Verkehrssicherungspflicht gilt generell. Das bekannte Schild: "Betreten verboten - Eltern haften für ihre Kinder" reicht nicht aus. Ihnen als Auftraggeber kann nicht zugemutet werden, nach Feierabend die Baustelle zu sichern. |
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Vereinbaren Sie auf Grundlage des Leistungsverzeichnisses und des Angebots einen "Festpreis". Dies gilt um so mehr, wenn nur auf Grundlage von Bauzeichnungen im Maßstab 1:100, der Statik und des Wärmeschutznachweises, also ohne Leistungsverzeichnis, das Angebot kalkuliert wurde. Weigert sich in diesem Fall der Bauunternehmer, können Sie davon ausgehen, das sein Angebot nicht gewissenhaft durchkalkuliert wurde und mit Nachträgen in nichtkalkulierbarer Höhe zu rechnen ist. Mit einem Festpreis haben Sie die Baukosten besser im Griff, aufwendige und oft strittige Rechnungsprüfungen an Hand von Massenermittlungen entfallen. |
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Nachträge und Stundenlohnarbeiten Sollten bei einem ausführlichen und detaillierten Leistungsverzeichnis eigentlich nicht vorkommen. Aber bei Änderungswünschen kommen sie immer wieder vor. Stundenlohnarbeiten sollten grundsätzlich wegen den meist unkalkulierbaren und nicht kontrollierbaren Kosten vermieden werden. Trotzdem sollte für diese Arbeiten ein Mischstundensatz vertraglich festgelegt werden. Die Stundenzettel sollten spätestens am darauf folgenden Tag zwecks Anerkennung vorgelegt werden. Ansonsten keine Anerkennung. Dieser Stundenlohnsatz beträgt zur Zeit etwa 60,- bis 65,- DM. Besser ist es, wenn der Auftragnehmer für diese Änderungswünsche einen schriftlichen Nachtrag stellt. Der dann getrennt vom Hauptauftrag vom Auftraggeber beauftragt wird. Grundsätzlich unterliegen Stundenlohnarbeiten und Nachträge nicht dem Zahlungsplan und sind daher nach mängelfreier Fertigstellung sofort zu zahlen. |
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Ein Zahlungsplan in Abhängigkeit vom Baufortschritt sollte immer vereinbart werden. Abschlagszahlungen immer nur nach erfolgter Ausführung. Nur so können Sie im Falle einer Firmeninsolvenz davon ausgehen, dass Sie für Ihr Geld auch eine entsprechende Gegenleistung erhalten haben. Abschlagszahlungen nur gegen schriftliche Rechnungen. lassen Sie sich auf Mehrwertsteuer-Mauscheleien nicht ein, denn sehr schnell werden Sie erpressbar. K E I N E V O R A U S Z A H L U N G E N ! Bespiel für ein Zahlungsplan bei einer Brutto-Angebotssumme von 150.000,- DM:
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Versuchen Sie ein Skonto-Nachlass auf die Abschlagszahlungen zu vereinbaren. Bauunternehmer sind heute immer froh, möglichst schnell an Geld zu kommen. Bei Zahlung innerhalb von 5 Kalendertagen dürfte ein Skonto von 3% immer drin sein. |
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Grundsätzlich ist im Vertrag eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zu vereinbaren. Wird eine Gewährleistung nach VOB (Verdingungsordnung für das Bauwesen) vereinbart, so beträgt die Frist nur 2 Jahre. Eventuell verdeckte Mängel haben leider oft die Angewohnheit, sich erst nach 2 Jahren bemerkbar zu machen. |
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Vollmachten: Arbeitgeber - Arbeitnehmer Um Kompetenzstreitigkeiten zu vermeiden und Weisungsbefugnisse zu klären, sollte dies im Vertrag festgeschrieben werden. Für Auftragnehmer auf der Baustelle: Polier oder Vorarbeiter mit Name und Anschrift Für Auftraggeber auf der Baustelle: Bauleiter oder Berater mit Name und Anschrift |