Das Baugrundstück

1.0  Einleitung

Ein eigenes Haus ist ein großer Schritt in Richtung Sicherheit und Unabhängigkeit. Wichtigste Grundlage für die Umsetzung dieses Zieles ist jedoch der Besitz oder Erwerb eines baureifen Grundstücks. Wegen der relativ hohen Bevölkerungsdichte ist Bauland in der Bundesrepublik ein teures Gut. In Ballungszentren und deren Umland ist meist die Nachfrage größer als das Angebot. Aber es ist heute noch möglich, sogar in der Nähe von Ballungszentren ein bezahlbares Grundstück zu bekommen, wenn man frühzeitig mit der Suche beginnt und genügend Zeit, Geduld und Hartnäckigkeit mitbringt.

2.0 Wo bekomme ich ein Baugrundstück her?

2.1 Über einen Immobilienmakler

Sicher nicht der preiswerteste, dafür aber der bequemste Weg ist der, sich von einem Immobilienmakler so lange Angebote vorlegen zu lassen, bis das richtige dabei ist. Leider ist das jedoch so eine Sache mit der Maklerei, da hat sich nämlich ein interessantes Kuriosum herausgebildet.

Der Verkäufer eines Objekts (Grundstück, Haus oder Wohnung), der den Makler mit der Vermarktung seines Objekts beauftragt, zahlt nichts, der spätere Käufer jedoch wandelt sich auf wundersame Weise scheinbar plötzlich zum Auftraggeber, denn er muss die Leistungen des Maklers bezahlen!

Dadurch wird die Grundstückssuche zwar bequem, kostet aber ca. 3,5 % des Wertes der umgesetzten Immobilie + 16 % Mehrwertsteuer.

Beispiel: Der Grundstückswert = 50.000 €, dann kostet Sie der Makler insgesamt 52.030 €.

Sollten Sie jetzt immer noch einen Immobilienmakler beauftragen wollen, so beachten Sie bitte folgende Hinweise:

Wer einen Makler beauftragt, sollte dies immer schriftlich tun. Nur der schriftlich abgeschlossene Maklervertrag verhindert spätere Meinungsverschiedenheiten. Der Makler erhält nur im Erfolgsfall seine Provision. 

Hat sich der Makler im Interesse seines Kunden um die Vermittlung eines geeigneten Grundstücks bemüht, ist es aber nicht zu einem Kaufvertrag gekommen, so verlangt der Makler manchmal die Erstattung seiner entstandenen Auslagen vom Kunden. Hierunter fallen in der Regel Kosten für Inserate und Prospekte, Fahrten und Büro, Die Erstattungsansprüche - die auch pauschaliert werden können - müssen in jedem Fall weit unter der um Erfolgsfalle fällig werdenden Provision bleiben. Voraussetzung für diesen Makleranspruch ist stets eine vorherige entsprechende Vereinbarung. Der Erstattungsanspruch entfällt für den Fall, dass es zu einem Kaufvertrag gekommen ist. Dann gelten spezielle Auslagen des Maklers als durch die Provision abgedeckt. Insgesamt gilt: Über die Höhe der Provision und der Auslagen können die Makler und ihre Kunden auch verhandeln.

2.2 Über Zeitungsannoncen auf dem freien Markt

In den Samstagsausgaben ihrer Regionalzeitung, aber auch in Zeitungen wie "Such und Find" werden eine große Zahl von Grundstücken angeboten. Beachten Sie bitte, dass hier nicht nur Privatleute, sondern auch Makler inserieren.

2.3 Durch Anfrage bei der Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung

Leute, die schon lange genug in einer Stadt oder Gemeinde wohnen, sollten sich parallel zu allen sonstigen Bemühungen in jedem Fall für ein Einheimischengrundstück bewerben. Solche Grundstücke werden, insbesondere von den im Rand- oder Umgebungsbereich  von Ballungszentren liegenden Kommunen, immer wieder einmal ausgewiesen. Die Erfüllung der notwendigen Bedingungen (leben Sie schon lange genug in dieser Gemeinde, welchen Familienstand und wie viele Kinder haben Sie usw.) ist die wichtigste Voraussetzung für eine Teilnahme am Verteilungsverfahren.

2.4 Durch Arbeitskollegen, Verwandten- und Bekanntenkreis

Machen Sie ihre Grundstücksuche in diesen Kreisen bekannt und Sie werden sich wundern, wie viele wertvolle Hinweise Sie erhalten werden.

Bevor Sie nun loslegen und ein Grundstück kaufen, sollten Sie schon wissen, was und wie groß Sie bauen wollen. Hierbei können Ihnen vorab Prospekte von Fertighaus- oder Bauträgerfirmen, aber auch die vielen Fachzeitschriften Anregungen geben. Wenn in etwa ihre Vorstellungen und Ideen fixiert sind, sollten Sie sich überlegen, bereits in dieser Phase einen Bauplaner einzuschalten.

Kostenlose und professionelle Ratschläge erhalten Sie per E-Mail hier: planung@koppweb.de

3.0 Wie groß muss mein optimales Baugrundstück sein?

Definition: 1 1/2-geschossig: (eventuell Keller, Erdgeschoss, Dachgeschoss)

Gartengröße: Je größer, um so größer ist der erforderliche Zeitaufwand für die Gartenpflege

3.1 Das freistehendes, 1 1/2-geschossige Einfamilienhaus (Der Wunschtraum der Meisten)

Bei einer üblichen Hausgrundfläche von ca. 120 qm benötigt man, unter Berücksichtigung der erforderlichen Grenzabstände und je nach gewünschter Gartengröße:

ca. 400 - 500 qm

3.2 Die 1 1/2-geschossige Doppelhaushälfte

Bei einer üblichen Hausgrundfläche von ca. 120 qm benötigt man, unter Berücksichtigung der erforderlichen Grenzabstände und je nach gewünschter Gartengröße:

ca. 300 - 400 qm

3.2 Das 2-geschossige Reihenhaus

Bei einer üblichen Hausgrundfläche von ca. 80 qm benötigt man, unter Berücksichtigung der gewünschter Gartengröße:

ca. 150 - 300 qm

4.0 Kann mein in die nähere Auswahl gekommene Grundstück bebaut werden und wie?

Vorab Definition Bebauungsplan:

Je nach Lage des Grundstückes sind für die planungsrechtliche Beurteilung ihres Bauvorhabens drei Fälle zu unterscheiden:

Das  Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Die Zulässigkeit des Bauvorhabens richtet sich ausschließlich nach diesem sogenannten qualifizierten Bebauungsplan. Entspricht ihr geplantes Vorhaben in sämtlichen Punkten den Festsetzungen des  Bebauungsplanes, so steht ihrem Hausbau nichts mehr im Weg.

Das  Grundstück liegt im Innenbereich der Stadt oder Gemeinde. Es ist entscheidend, ob das Grundstück noch zu einem im  Zusammenhang bebauten Ortsteil gehört. Falls ja, ist das Grundstück grundsätzlich bebaubar. Ihr Bauvorhaben muss sich jedoch an der bereits vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung orientieren. Dazu ist erforderlich, dass es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Ihr Gebäude muss sich also dem bereits vorhanden Bestand anpassen.

Bedenken Sie, dass bei Grenzbebauung sehr oft die Genehmigung der Nachbarn erforderlich wird, was nicht immer ohne Schwierigkeiten abgehen kann. Deshalb immer vor Abschluss eines Kaufvertrages eine formlose Bauvoranfrage stellen.

Das Grundstück liegt im Außenbereich. Wenn das  Grundstück weder im  Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, noch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles liegt, vergessen  Sie es schnell, eine Bebauung kommt grundsätzlich nicht in Frage.

5.0 Wie kann ich vor Kauf den Wert meines in Frage kommenden  Grundstückes richtig beurteilen:

5.1 Altlasten, Baulasten und Geologische Beschaffenheit

In manchen Gebieten ist es wichtig, festzustellen, dass keine Altlasten auf das Grundstück belasten. (ehemalige Nutzung als Müllhalde, Altölverschmutzung durch eine Tankstelle, chemische Industrie, ...) Der Aufwand für die erforderliche Sanierung kann den Grundstückswert erheblich übersteigen. Als Privatperson: "Finger weg", sollte der Kaufpreis für dieses Grundstück auch noch so preiswert sein. Bei Verdacht auf Altlasten, lassen Sie sich im Kaufvertrag entsprechende Klauseln, wie Rücktrittsrecht, bzw. Kostenübernahme der Sanierung, eintragen. - AM BESTEN NICHT KAUFEN - .

Unter Baulasten versteht man Überspannungsrechte oder Spartentrassen (Hochspannungsleitungen, unterirdische Leitungen oder Kanäle), Wegerechte oder sonstige Dienstbarkeiten. Dies kann für das Grundstück zu erheblichen Mehrkosten und Einschränkungen führen. - Lassen Sie sich grundsätzlich vor Kauf des Objekts vom Käufer ein "Grundbuchauszug" vom "Baulastenverzeichnis" vorlegen. Hier sind alle Baulasten durch das Katasteramt aufgelistet.

Wie ist die Untergrundbeschaffenheit? Bei Fels hohe Kosten für Erdarbeiten. Bei schlechtem, nicht tragfähigem Untergrund muss der Boden gegen tragfähigen Boden wie z.B. Kies teuer ausgetauscht werden! Bei Hanglage werden eventuell umfangreiche Abfang- und Sicherungsmaßnahmen mittels Betonwände erforderlich. Bei hohem Grundwasserspiegel werden umfangreiche Isolierarbeiten und sonstige Mehrarbeiten bei den Erdarbeiten erforderlich.

Wenn die Nachbarsgrundstücke bereits bebaut sind, erkundigen Sie sich bei diesen Eigentümer bezüglich ihren Mehrausgaben. Auch bei der Stadt-, bzw. Gemeindeverwaltung können Sie hierüber Auskünfte erlangen.

Grundsätzlich:

Lassen Sie sich nie durch den Verkäufer drängen, sondern verzichten Sie bei Unklarheiten besser auf den Kauf. Lassen Sie sich bei der Grundstücksuche ruhig Zeit, 1 bis 5 Jahre sind völlig normal. Sie müssen nur anfangen. Die Suche ist stressig, zeitaufwendig und ab u. zu extrem frustrierend. Aber wenn Sie dann ihr ideales, bezahlbares Grundstück gefunden haben, werden Sie alle ihre Aufwendungen schnell vergessen.

5.2 Lage des Grundstücks zur Himmelsrichtung

Hierbei ist wiederum wichtig, dass Sie bereits in etwa wissen, wie die Raumaufteilung im Erdgeschoss sein soll. Sie wollen ja bestimmt nicht, dass die Terrasse des Wohnzimmers nach Norden ausgerichtet ist oder aber das Süden im Vorgarten zur Strasse liegt, wo jedermann Einblick hat. Diese Grundstücke werden zwar preiswerter angeboten, bzw. können Sie hier die Preise drücken, aber bedenken Sie, dass Sie mindestens die nächsten 30 Jahre hier wohnen werden. Ist das der niedrigere Kaufpreis wert? auch in Hinsicht des eventuellen späteren Verkaufs.

Am besten besichtigen Sie das Grundstück um die Mittagszeit (Sonne steht dann im Süden) oder Sie kaufen sich einen Kompass, was ich gemacht habe. Der Kompass war mir mehrmals eine große Hilfe bei bewölktem Himmel und bei falschen Aussagen des Grundstückverkäufers. (Kosten ca. 15,- €, die sich lohnen)

Optimale Ausrichtung der einzelnen Räume zur Himmelsrichtung:

Hier gilt es immer Kompromisse machen. Einen optimalen Grundriss, auch wenn es einige "Superarchitekten" behaupten und ihnen einreden wollen, gibt es nicht. Man muss versuchen, das Beste aus dem vorhandenen Grundstück zu machen. Dies zeichnet einen guten Planer aus.

5.3 Wie sollte die optimale Lage meines Grundstücks sein?

Was eine "gute Lage" ist, wird von verschiedenen Haushalten unterschiedlich bewertet. Manche gewichten die Entfernung zur Arbeitsstelle oder zur Innenstadt sehr hoch, andere die Nähe zum Park oder Wald, dritte die Freiheit vom Verkehrslärm. Auch die Nähe zum nächsten Versorgungszentrum mit Einkaufsmöglichkeiten, Sparkasse, Post, Arzt und Schule kann wichtig sein.

Viele Grundstückslagen in weiterer Entfernung zu einem Mittelzentrum sind wegen der schlechten Anbindung an das Verkehrsnetz ohne einen Zweitwagen für die Hausfrau mit großem, nicht zumutbarem Zeitaufwand verbunden.

Ein kleiner Zweitwagen kostet nach der Berechnung von Experten monatlich zwischen 250,- und 300,- € (man darf nicht nur die laufenden Kosten, sondern muss auch an die gelegentlichen Reparaturen und insbesondere an den Wertverlust denken).  Außerdem könnte das im Auto gebundene Kapital auch Zinsen bringen.

Es wäre dann zu überdenken, ein besser gelegenes Grundstück zu erwerben und einen Teil der ersparten Ausgaben für das Auto für den höheren Schuldendienst des teueren Grundstücks zu verwenden. In diesen Überlegungen müssen auch die Fahrwege für die Kinder einbezogen werden. Denn Mütter wollen im allgemeinen nicht zum Chauffeur ihrer Kinder werden.

Die Eignung eines Standortes für die Kinder ändert sich allerdings besonders schnell. Standortentscheidungen werden oft in einer Phase getroffen, in der die Nähe des Kindergartens und die Sicherheit der Spielmöglichkeiten von großer Bedeutung sind. Nach wenigen Jahren spielt aber die Erreichbarkeit der weiterführenden Schulen eine größere Rolle und kurze Zeit später beklagen sich die Teenager, dass am Stadtrand oder im Dorf vor der Stadt "nichts los" sei.

Grundstücke mit Belastungen durch Verkehrslärm oder andere Emissionen (Geruchsbelästigungen, Lärmbelästigungen durch Sport- und Vergnügungsstätten, nahe gelegene Werkstätten oder Speditionen) sind für eine zukunftssichere Investition wenig geeignet, auch wenn sie billiger sind. Liegt dann das Grundstück noch dazu in einem Überschwemmungsgebiet oder in der unmittelbaren Nähe, vergessen Sie es schnell. 

Wegen der steigenden Qualitätsanforderungen muss man damit rechnen, dass die Preisunterschiede zwischen guten und weniger guten Lagen eher noch weiter zunehmen. Man sollte heute nicht die billigsten Lagen wählen, weil hier die langfristige Wertsicherung eher gefährdet ist.

6.0 Ist der geforderte Preis angemessen?

Wenn Sie das geeignete Grundstück endlich gefunden haben, geht es mit der Preisverhandlung los. Die statistischen Durchschnittswerte für baureifes Land sind nur wenig hilfreich, weil sie die lokalen Besonderheiten nicht berücksichtigen. Um "Liebhaberpreise" zu vermeiden, gibt es mehrere Möglichkeiten, sich einen Preisüberblick zu verschaffen:

Für den Bereich von kreisfreien Städten oder Landkreisen sind unabhängige Gutachterausschüsse für Grundstückswerte gebildet worden. Von diesen werden die durchschnittlichen Lagewerte für Bauland ermittelt. Von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses kann man Auskunft über diese Bodenrichtwerte verlangen. Das kann durch Einsicht in die Bodenrichtwertkarte erfolgen, oder man kann eine schriftliche Auskunft verlangen. 

Der "Ring Deutscher Makler" gibt ebenso wie andere Vereinigungen Preisspiegel heraus, die gewisse Anhaltspunktepunkte über Grundstückswerte geben.

Ein überregionale Quelle für Preisvergleiche ist auch der Immoindex der Zeitschrift "Bellevue". Dieser Index vergleicht Kaufpreise in über 100 Städten. er unterscheidet zwischen einfachen, mittleren und guten Lagen. Dieser Index basiert auf aktuellen Auswertungen der größten Maklerverbänden RDM und VDM sowie einzelner, am Markt tätiger Unternehmen und eigenen Recherchen der Redaktion.

Bei kleineren Ortschaften  wenden Sie sich am Besten an den Bürgermeister, denn dieser kennt fast immer die aktuellen Preise in seiner Gemeinde.

Fragen Sie bei dem zuständigen Katasteramt nach. Hier liegen oft Preisspiegel vor.

Um die endgültigen Kosten für das Grundstück überblicken zu können, sollten Sie unbedingt vor dem Kauf klären, ob eventuell noch Erschließungskosten anfallen:

Da sind zunächst die Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch zu nennen, die für die erstmalige Herstellung von zum Anbau bestimmten Straßen, einschließlich ihrer Beleuchtung und Entwässerung, erhoben werden. Der Grundstückseigentümer trägt in der Regel 90% der von der Gemeinde aufgewendeten Kosten; der Gemeindeanteil beträgt mindestens 10%. Wird ein Bauvorhaben auf einem Grundstück genehmigt, so haben die Gemeinden das Recht, Vorausleistungen auf den künftigen Erschließungsbeitrag zu verlangen, wenn mit der Herstellung der Erschließungsanlage in absehbarer Zeit zu rechnen ist. Ferner können Vorausleistungen erhoben werden, wenn mit der Herstellung der Erschließungsanlage begonnen worden ist. Die Vorausleistung wird auf den endgültigen Erschließungsbeitrag angerechnet. 

Zur Erschließung gehören aber nicht nur öffentliche Straßen, Wege und Plätze, sondern auch die Anlagen zur Versorgung mit Wasser, Strom und Gas sowie die Abwasserbeseitigung. Für den Anschluss an diese Ver- und Entsorgungsanlagen wird ein kommunaler Anschlussbeitrag erhoben. Näheres regeln die Kommunalabgabengesetze der Länder und die Satzungen der Gemeinden.

WEITERER TIPP: Versuchen Sie herauszufinden, aus welchen Gründen der Besitzer das Anwesen verkaufen will (Geldprobleme, Drängen Ihn bereits seine Gläubiger). In diesem Fall sind immer Preisnachlässe drin.

7.0 Welche einmaligen Nebenkosten fallen beim Grundstückskauf an?

- Grunderwerbssteuer: 3,5% des Kaufpreises

- Gebühren für Notar und Grundbucheintragung: ca. 1 - 3% des Kaufpreise

- Eventuell Maklergebühren: ca. 3,5% + MwSt. des Kaufpreises

8.0 Der eigentliche Grundstückskauf

Der Grundstückskauf VERLANGT die Beurkundung durch einen Notar. Der Vertrag "Per Handschlag" zählt nicht. Der Grundstückserwerb erfolgt praktisch in drei Phasen:

1) Zuerst kommt der notarielle Abschluss des Kaufvertrages:

Vor diesem Notartermin unbedingt den Grundbuchauszug und den Kaufvertragsentwurf vorzeigen lassen. Sind alle mündlichen Vereinbarungen enthalten? Vergleichen Sie den Text den der Notar vorliest mit dem Entwurf. 

WEICHEN DIE TEXTE AUCH NUR GERINGFÜGIG VONEINANDER AB, HABEN SIE SICH SOFORT DIE TEXTABWEICHUNG UND DIE KONSEQUENZEN VOM NOTAR ERLÄUTERN ZU LASSEN.

Der Notar ist auch verpflichtet, sich über den Grundbuchinhalt zu informieren und den Kaufparteien darüber Auskunft zu geben. Damit soll verhindert werden, dass die Übereignung des Grundstücks durch vorhandene fremde Rechte, etwa Vorkaufsrecht Dritter, verhindert wird oder der Käufer über unbekannte Belastungen wie Nießbrauch und "Dienstbarkeiten" oder Hypotheken, Grund- und  Rentenschulden im Unklaren gelassen wird. Von diesen Pflichten ist der Notar allerdings entbunden, wenn die beiden Kaufparteien trotz Unterrichtung über die möglichen Gefahren auf einer sofortigen Beurkundung bestehen. Außerdem muss der Notar auch auf bestehende gesetzliche und deshalb nicht im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrechte etwa der Gemeinde hinweisen.

2) Dann folgt die so genannte Auflassung:

Der Käufer wird erst dann neuer Eigentümer, wenn er als solcher in der Abteilung I des Grundbuchs eingetragen ist. Da dies in der Regel 3 bis 12 Monate ab  Kaufvertragsbeurkundung dauert, sichert sich der Käufer üblicherweise während dieser Wartezeit durch eine im Kaufvertrag durch den Verkäufer erklärte  Auflassungsvormerkung ein dingliches Recht zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs des Käufers auf Übereignung des Grundstückes ab. Damit wird verhindert, das der Verkäufer das Grundstück zwischenzeitlich anderweitig veräußert oder belastet.

Grundsätzlich sollte der Käufer darauf bestehen, dass der Kaufpreis erst nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung fällig wird.

3) Schließlich folgt die Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch:

Mit der Grundbucheintragung soll klargestellt werden, wer der Eigentümer eines Grundstücks ist und welche so genannten dinglichen Belastungen gegebenenfalls an diesem Grundstück bestehen. Geführt wird das Grundbuch vom Amtsgericht, in Baden-Württemberg von den staatlichen Grundbuchämtern, die dort grundsätzlich in jeder Gemeinde bestehen. Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann das Grundbuch einsehen oder eine Abschrift fordern.

Das Grundbuch enthält ein Bestandsverzeichnis mit der näheren Bezeichnung des Grundstücks sowie drei Abteilungen:

In der Abteilung I sind die Angaben über den (die) Eigentümer enthalten.

In der Abteilung II sind insbesondere die Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers sowie Erbaurechte, Nießbrauchrechte, Dienstbarkeiten, Dauerwohnrechte, Dauernutzungsrechte usw. eingetragen.

In der Abteilung III sind Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden verzeichnet.

Die Finanzierung des Grundstückkaufes sollte vor dem Notartermin geklärt sein, um die erforderliche Grundschuldbestellung bereits anlässlich der Kaufvertragsbeurkundung erledigen zu können.